Theo báo cáo của DKRA trong tháng 7 qua, thị trường đất nền sơ cấp tại thành phố Hồ Chí Minh cùng một số tỉnh giáp ranh khác không ghi nhận nguồn cung mới được chào bán. Đây cũng là lần đầu tiên kể từ đầu năm 2021 thị trường đất nền phía Nam có dấu hiệu như vậy. Nhu cầu thị trường giảm mạnh, cũng không có giao dịch thành công do ảnh hưởng của dãn cách xã hội kéo dài. Không chỉ ảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế mà còn khiến lĩnh vực bất động sản rơi vào trầm lắng. Việc cắt lỗ phụ thuộc khá nhiều vào tình hình thời gian dịch bệnh.
Thanh khoảng đất nền phía Nam giảm mạnh
Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản kém kỷ lục so với giai đoạn trước khi dịch bùng phát. Vào cuối tháng 7, thị trường xuất hiện một số nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính. Chịu áp lực về lãi vay chấp nhận cắt lỗ, giảm giá bán; hoặc giảm một phần lợi nhuận để thu hồi dòng vốn. Đơn vị này dự báo sự phục hồi của thị trường phụ thuộc vào tình trạng khống chế dịch bệnh ở địa bàn TP HCM và các tỉnh thành khác.
Theo các chuyên gia trong ngành, giai đoạn này rất khó nói, vì hiện nay Covid đợt thứ 4 ảnh hưởng khá lâu. Và Tp.HCM là thị trường bị ảnh hưởng nặng nhất. Dù hiện chưa xuất hiện tình trạng bán tháo cắt lỗ BĐS trên diện rộng. Nhưng nếu dịch kéo dài áp lực về bán tháo sẽ diễn ra ở thị trường thứ cấp. Việc cắt lỗ bán tháo BĐS có thể phụ thuộc vào thời gian kéo dài dịch bệnh.
Những lí do khiến thị trường đất nền trầm lắng kéo dài
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu phát triển DKRA Việt Nam cho biết, trong tháng 7, lần đầu tiên thị trường đất nền TP HCM và các vùng (tỉnh) phụ cận gần như không có giao dịch mua bán do việc giãn cách xã hội. Ông Hoàng cho rằng có ít nhất 3 lý do khiến thị trường đất nền tiếp tục trầm lắng kéo dài.
Lý do thứ nhất, nhà đầu tư đất nền thường phải đi đến tận nơi xem xét vị trí và hiện trạng khu đất. Rồi mới quyết định xuống tiền mua. Việc mọi người phải ở nhà để phòng dịch đẩy thị trường đất nền thứ cấp lao dốc.
Lý do thứ hai khiến đất nền suy giảm trên thị trường thứ cấp, theo ông Hoàng, đó là tâm lý thận trọng của người đầu tư. Ngay cả khi họ có điều kiện tài chính. Đa số mang tính chờ đợi hết giãn cách và quan sát xem thị trường biến động như thế nào.
Lý do thứ ba, một số người có điều kiện tài chính đã chuyển dòng tiền sang chứng khoán. Trong thời gian chờ thị trường bất động sản hoạt động trở lại sau giãn cách xã hội.
Các phân khúc căn hộ, nhà phố cũng gặp khó khăn
Hầu hết các chuyên gia cho rằng, đối diện với đợt dịch đầy căng thẳng lần này, nhà đầu tư nào đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà hoặc vốn vay ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn sẽ đứng trước kịch bản lành ít dữ nhiều. Nhóm nhà đầu tư này sẽ chịu áp lực điều chỉnh giá bán. Nếu muốn xả hàng để giảm gánh nặng tài chính kéo dài từ năm 2020 đến nay.
Thực tế, sau cơn sốt đất nền và dịch Covid-19 lần 2, lần 3 một số khu vực BĐS đã xuất hiện hiện tượng cắt lỗ trên thị trường thứ cấp. Nhất là các khu vực được xem là “điểm nóng” về tăng giá trong quý 1/2021.
Ông Hoàng phân tích thêm, không chỉ sụt giảm thanh khoản ở phân khúc đất nền phân lô. Mà các phân khúc khác như căn hộ, nhà phố biệt thự đều gặp nhiều khó khăn. Mãi lực kém trong tháng 7 vừa qua. Một số ít các nhà đầu tư nếu sử dụng vốn vay và bị áp lực tài chính. Đến hạn phải trả trong khi các khoản thu nhập bị ảnh hưởng do dừng hoạt động kinh doanh buôn bán/cho thuê… Nên phải rao bán giảm giá để thoát hàng.
Tuy nhiên, việc giảm giá của nhà đầu tư thứ cấp chưa đại diện cho toàn thị trường. Vì động thái này có thể chỉ mang tính giảm lợi nhuận kỳ vọng của người rao bán. Số người giảm giá thực để cắt lỗ, thoát hàng thường do bị áp lực tài chính. Trong khi đó, đa số người mua đầu tư mang tính dài hạn, chấp nhận để đó chờ qua dịch.